都市更新，通稱為「都更」，在臺灣是一個重要的都市發展策略，旨在透過重建舊有建築與提升基礎設施的品質，來促進城市的整體環境與居住條件。此過程涉及多方利益的平衡、法律規範的遵循及合理的利益分配。實施都更不僅能提升建築安全，也能增加房地產價值，並改善居住品質。然而，都市更新也面臨著諸多挑戰，如同意門檻的達成、法律程序的複雜性以及利益相關者之間的協商等。
摘要
| 主題 | 描述 |
|---|---|
| 都更目的 | 提升居住安全，改善居住品質，增加市容美觀。 |
| 法律要求 | 根據都市更新法，必須有超過75%的同意率。 |
| 金融補助 | 提供最高達500萬元補助以支持都市更新。 |
| 效益 | 增值房地產價值，提升居住質量及安全。 |
| 挑戰 | 合法性確認，業主同意度，執行效率。 |
| 關鍵參與者 | 政府、建築商、居民、法律顧問。 |
| 期程 | 平均需2-3年時間來完成所有審議及建設程序。 |
都更要100%同意嗎？
都市更新，俗稱「都更」，是為了提升城市環境品質、改善居住條件、促進地區經濟發展，而進行的一系列更新改造活動。在臺灣，都市更新的程序涉及多個階段，從規劃、同意、到實施，每一步都需要符合特定的條件與法律規範。
在都更過程中，關於地主的同意比例，確實依建地是否位於政府規劃的更新地區而有不同的要求。如果都更基地處於政府明定的「更新地區」範圍之內，則至少需要75%的地主同意才能推動都市更新。這一規定旨在確保大多數權益人的利益，同時讓更新計畫能夠得到足夠的支持以順利推進。
反觀，若都更基地不在政府劃定的更新地區內，那麼地主們則需要攜手申請將其地區「自行劃定為更新地區」。在這種情況下，為了動用相關法律便利與政策支持，需要達成更高的共識，即超過80%的地主同意。這個比例更嚴格，主要是因為自行劃定更新地區可能涉及更廣泛的利益協調與規劃挑戰。
在這樣的制度設計下，旨在抑制少數利益人壟斷或無故阻撓都市更新的情況，保護多數人的權益。此外，超過法定比例的同意之後，都更過程中還會涉及許多詳細程序，包括編製更新計畫、環評過程、設計規範、施工階段，甚至包含徵收與補償等議題，都需符合相關法律並妥善處理。
不過，都更並非單靠地主同意比例即可一蹴而就。即便達到所需比例的同意，還需要經過詳細的規畫評估，包括評估建築安全性、考量整體城市發展規劃、環境影響評估等，才能最終確立都更計畫是否可行。過程中也可能面對各種糾紛與爭議，因此需要專業的都市規劃師、法律諮詢以及公正的協調機制來解決相關問題。
有不同意戶也可以都更嗎？
即便在都更計畫中部分業主未簽署同意書，他們仍有機會於重建後選擇新的房屋。換句話說，不同意進行都更的物業持有人，在面對更新後的單位分配時，並不會被自動排除在外。為此，在都市更新的過程中，業主應積極參與討論及了解計畫細節，以免遺漏重要資訊，影響自己未來的居住權益。
在整個都更實施過程中，縱使有部分業主對於都市更新計畫持保留態度，仍應接受都更單位的邀請，參與相關說明會。在這些場合中，無論是確認新屋的格局、樓層位置，或是了解未來公共設施和生活機能的規劃，對於確保自身利益皆是必要的。
業主們還應關注都更過程中可能出現的法律問題，包括對產權的影響、補償方案的公平性，以及自己在更新後房產的權益。無論是透過聘請律師進行諮詢，或是自行研究相關法令，都能夠在與實施者和其他業主協商時，站在更穩固的立場上。
此外，在都更進行之初，就算不願意簽署同意書，業主還是可以與都更委員會提出自己的觀點，甚至是合理的要求或改善建議。這樣能夠確保，在更新後的屋單元分配上能夠有一定的話語權，同時也可能透過討論達到對計畫內容更有利的調整。
是的，即使在都市更新項目中你是少數的反對者，亦不應放棄參與的機會。在不斷的溝通與了解中，不僅能夠保障自己的住宅權益，也可能因著進一步的交流與實施者達成共識，共同促進社區的和諧發展。它不只是一項強制性的城市更新活動，更是業主參與城市進步、塑造未來生活環境的有力管道。
都更是一坪換一坪嗎？
都更計畫中所謂的「一坪換一坪」經常是指的是「主建物」的實際使用面積，這種說法在具體操作時往往並不包含「附屬建物」的面積，如停車場、露臺、儲藏室等。這也意味著，當業主在進行都市更新時，他們可能會發現自己新換得的實用面積並沒有增加，甚至有可能縮小。
為什麼會發生這種情況？通常建商為了經濟效益的最大化，在規劃新建築時會考慮到新的建築法規、公共設施需求、地下停車位的配置等諸多因素，這些要求往往會侵佔到原有住宅的部分面積。因此，即使原則上是「一坪換一坪」，實際得到的利益可能卻不如預期。
更進一步來說，都更過程中，業主往往需關注的不僅僅是坪數是否匹配，還有屋齡的更新、住宅品質的提升、以及可使用的設施和配置是否改善等，這些也都是評估都市更新是否成功的重要標準。另一方面，坪數的計算也包含了結構承重牆等不能使用的空間，這部分空間在實際生活中無法作為使用空間，卻在計算時納入了總坪數，進一步讓業主感到實際可用的空間與預期的不符。
因此，建議業主在參與都更時，應更加細心地審查建商提供的計畫，與專業的建築師或律師諮詢，了解所有的細節和可能的變數，包含附屬設施的安排，以及對於室內空間的規劃，確保最終的成果能真正滿足自己的生活需求和品質要求。透過詳細的規劃和適當的協商，都市更新不僅是對建築物的重新整建，更是對居住品質提升的期待。
都更可以強制嗎？
臺灣在處理都市更新問題時，設有一套完整的機制，其中包含了在某些情形下可採取強制手段進行。根據都市更新條例第二十五條的規定，當一個區域被列為都市更新事業計畫範圍內的重建區段時，通常會以權利變換的方式進行這個區塊的土地重建。這意味著，原土地所有者在更新後將根據其原土地的權益，獲得相應的權益調整或補償。
然而，在某些特殊情況下，若是都市更新的必要性高，而且涉及到公共利益的考量，例如危老建築物的安全問題、老舊社區的環境改善、或交通網絡的優化等，都市更新事業計畫可透過徵收、區段徵收或市地重劃等方式進行。這些方式與權利變換的自願性質不同，它們涉及到一定程度的強制性，尤其是在徵收的情境下，土地所有者可能會被要求必須放棄其土地，以利於計畫的實施。為了達到這一步，通常需要當地主管機關的介入，並明確地指出更新行動對於公共利益的必要性。
除此之外，如果其他法律有特殊規定，或者是所有涉及土地及合法建築的所有權人全數同意，都市更新也可以通過協議合建或其他方式實施。這種協議合建一般需要各方的共同協商，透過妥協和調整來達成共識，從而將所有人的利益最大化，這種方式更偏向於協商而非強制。
都市更新是一個旨在改善都市環境、提升居住品質的過程，對於舊有社區帶來新生，有時可能伴隨著利益的衝突，因此設立相應的法律條款以妥善處理這些衝突，保障各方的權益，是制度設計上的重要環節。在進行強制性都市更新時，必須遵循法規程序，保護當事人的合法權益，並加以妥善的補償，避免因更新引發的社會問題。
都更中的房子可以賣嗎？
在都市更新的過程中，關於房屋的買賣移轉，確實存在一定的規範與限制。在簽署了都更同意書後，房屋的所有者在某些階段可能會面臨限制。在都市更新權利變換計畫核定前，房產的買賣轉移通常不會受到影響，房地產的買賣可以像平常一樣進行。
然而，一旦權利變換計畫獲得核定，根據都市更新法規，更新實施者有權依據第33條的規定，申請對該房產實施公告禁止移轉。這樣的公告，主要是為了避免在都更過程中產生新的權利問題，或是影響到都更計畫的推進。如果該公告得到施行，該房產的買賣將會受到限制。
不過，如果買賣移轉行為並不影響都市更新權利變換的實施，也就是說它不會對都更計畫造成任何的負面影響，這種情況下，公告禁止移轉可能不適用。此外，如果都更實施者在權利變換計畫核定後，沒有辦理或是沒有獲批的公告禁止移轉，那麼物權所有人依然可以自由地進行房產的買賣，就如同他們自己的其他財產一樣。
需要注意的是，在都更項目的實施過程中，相關的規範和條件可能會根據地方政府的規定有所不同，因此，建議在進行任何買賣之前，事先諮詢專業的法律顧問，以確認當前階段的具體法律規定及任何可能的限制。這樣可以避免在未來的都市更新過程中，面臨法律上的問題或是不必要的損失。
都更可以拿多少錢？
在進行都市更新事業計畫的制定階段，政府為了推動舊城區的改造與更新，提供了最高可達500萬元的補助資金，目的在於鼓勵更多的建築業者及屋主參與其中。這筆補助款項涵蓋範圍廣泛，一方面可協助負擔與更新計畫相關的前期設計成本，如專業的都市規劃與建築物外觀設計，這包括支付建築師及工程諮詢團隊的費用，確保更新後的建築物不僅結構安全，更符合現代化城市的美學與機能要求。
此外，補助金也被用於實際動工階段，例如撥付給施工公司以資助建築物的建設，包含新建案的工程項目和材料成本。而當需要拆除老舊建築物時，政府提供的補助更涵蓋了原屋主因拆除所須的補償費用，這項補償不僅有助於降低居民的經濟壓力，也尊重了他們對於原有房產的權益。
對於那些在都市更新期間需要暫時遷移的屋主，政府亦提供租金補助，以減輕他們在更新期間的居住負擔。這項政策意在確保居民在都市更新的過程中，生活質量不至於受到過度影響，並能在新的或翻修後的建築物完成後順利返家。
為了讓都市更新事業計畫能更有效率及符合當地需求，補助金同時也可用於進行社區動員及公共參與活動，這是為了讓社區居民能參與討論及決策過程，將其意見和需求反映在最終的計畫中。由此可見，政府補助的設立不僅僅是資金的支持，更是都市更新工作向前推進的一種助力。
都更要蓋多久？
都市更新為城市經營與發展中的重要課題，涉及多方利益與繁複程序，其審議時間長短攸關著參與各方的權益。從臺灣兩大都市臺北市與新北市的數據來看，都市更新案的審議流程並非短暫，而是一個漫長的途徑。
以臺北市為例，所蒐集的243件都更案顯示，從申請報核至最終事業計畫或權利變換計畫核定的平均時間約為2.34年。這中間可能牽涉到多階段的審查程序，包括初步審查、公示公聽、環評審核、都市計畫變更等一系列繁複流程。
新北市的情況也類似，82件的樣本數據揭示，平均審議時間稍長達2.50年。新北市由於範圍較廣，涵蓋了許多新舊交錯的區域，這可能意味著需求更為多元化，且在規劃調和上所面臨的挑戰也更加多樣。
值得注意的是，在都市更新的審議過程中，往往需要整合包括居民意願、法令規範及市場需求等多方面的因素。例如，住宅區的更新可能會遇到居民拆遷的問題，商業區則可能涉及到產權糾紛等。這些都會進一步影響審議時間的長短。
在此背景下，政策制定者與相關部門在推動都市更新時，除了精準把握審議時程，還需尋求有效途徑來解決可能遇到的各式問題，以確保都市更新能順利進行，不僅創造新的市容市貌，也顧及居民權益，達成真正的城市再生。因此，對於都市更新審議時間的量化分析僅是問題的一端，另一端則是如何在審議過程中制定更加周全且高效的機制與方法。
都更審議會多久？
都市更新計畫的通過，其根本是以參與各方能否在規定比例內達成共識為前提。一旦相關人數達到法律規定的同意比例，更進一步的更新計畫便可朝向審議階段邁進，進而提升更新工作的進行速度。
在都市更新審議的期程方面，整體流程大略需耗時一年。這其中包括計畫的公開展覽，讓社會大眾了解更新計畫的內容；公聽會，透過這個平臺收集公眾意見，回應民眾疑慮並對計畫進行必要的調整；還有聽證會，進一步釐清更細節的疑問和爭議，以確保更新計畫的表面透明性與社會接受度。
就設計和申請建築許可（請照）的階段而言，這個期間大約也需要一年左右的時間。但這個時間長短會依據具體案件的規模和複雜性而有所不同。此階段涉及到詳細的建築設計，包含了對於土地使用、建築設計規範的遵循，以及配合城市整體發展的長遠考量等環節。
至於工程階段的期限，這與建築物的規模及所採用的結構系統設計密切相關。一個典型的例子是，一棟地下兩層、地上十二層的建築物，其施工期限一般需要約兩至兩年半的時間。在這個過程中，不僅僅是施工技術的問題，還包括了對於工地安全管理、施工進度的精確控制，以及與環境保護相關的規範遵守等多方面的考量。
此外，工程階段還需綜合考慮包括市政配合、法規變更、氣候條件等外在因素的影響，所有這些因素都可能對工程期限產生重大影響。在實際操作中，儘管有預設的時間表，但衝擊因素常需要更為機動的應變與調整，使得更新計畫能在可控範圍內健康推進。
都更可以強拆嗎？
新北市政府針對危險建物的都市更新工程，為加快進度、消除安全隱患，已經修定並實施了相關條例，簡化了原本繁複的公私協調過程。在這項新措施下，只要都更執行單位向有關會議提交了必要的報告，他們便可以根據建築法第81條的規定，對那些不同意拆遷的房屋進行強制性的拆除。
具體來說，新北市府的這項新政策旨在快速處理那些經評估確定為危險的老舊建築，並針對這些建築所在的區域進行高效的都市再生。一旦建築物被判定為危險建物，都更單位可以提出都市更新方案，且可以省略原來需要雙方（即公部門與私人業主）協議的手續，縮短行政流程的耗時。
在新的規定下，都更單位需在專門召開的都市更新會議中進行匯報，展示建築物危險性的證據、更新計畫、以及拆除對策等相關資料。報告通過之後，即便是少數不同意更新或拆遷的業主，也將面臨他們的房產被依法拆除的局面。
這樣的做法，一方面可以加快老舊、危險建築的更新速度，促進社區整體環境與居住安全的提升；另一方面，這也代表業主的財產權在遇到公共安全問題時，可能會被限制，這在社會中可能會引起一些爭議和討論。
為了平衡各方利益，新北市政府在執行強制拆除前，需要嚴格評估建築物的實際危險狀況，並透過相關法律程序保障不同意業主的合法權益。同時，政府亦會提供相關輔助措施，例如搬遷補助、安置服務等，以減少政策實施對個別業主的衝擊。透過這些衡平措施，新北市府期望能在追求城市發展和民眾安全的同時，亦能維護居民的基本權益。
幾坪可都更？
在臺灣進行都更（都市更新）或危老（危險老舊建築物重建）時，有關面積與同意門檻的規範受到法規的嚴格限制。以危老重建為例，這種方式著力於重建可能倒塌或不堪使用的老舊建築物，這個過程中沒有對重建的起始面積設定一個具體的數值限制。換言之，不論一棟建築物的面積有多小，只要經過相關機關評估認證其為危險老舊，即可提出申請進行重建。
相較之下，都市更新則是指在相對較大的範圍內，對城市部分地區進行更新重建。制度規定，想要申請都更項目，起始點是基地面積必須達到1000平方米，約等於300坪。換句話說，一個都更項目的基地範圍必須可以容納這麼大面積的土地才能進行申請，這樣的規範使得都更項目傾向於規模較大、參與者較多的狀況。
至於同意門檻，危老重建和都市更新也有所不同。危老重建項目要求所有權人必須達到100%的一致同意，也就是說，所有的產權人都必須同意才能進行重建。這一規定確保了每一位權利人的利益都得到重視，但在實際操作上可能會因為一小部分人的反對而難以推進。
另一方面，都更項目則較為靈活，採用的是多數決方式。這裡所謂的多數決，是指必須有至少75%到80%的所有權人同意，具體百分比的門檻會因應地方政府的相關規定有所不同。這意味著在都市更新過程中，即便有少部分產權人不同意，仍然有可能通過大部分人的同意來實現更新計劃。
從操作層面來看，在推行危老重建或都更項目時不僅要處理法律與評估問題，同意門檻的達成也是一個關鍵挑戰。這些過程往往涉及複雜的協商和溝通，因為它不僅關係到地產的開發和建設，更關繫到原居民的回遷、賠償問題，以及新舊居民之間可能產生的利益衝突。在都市快速發展的當今社會，這些問題有時會成為城市規劃與發展中不可忽視的障礙。因此，相關主管機關和社區組織需投入較多資源在計劃前期的溝通和諮詢，以促進項目的順利進行。在這個過程中，維護原住民權益和社區的整體發展規劃是必須平衡的兩個重點。
都更最快多久？
權利變換形式的都市更新，俗稱為「都更」，是一種整體性調整都市土地及建築物使用的方式。在臺灣，特別是在土地需求稀缺和建物老化的臺北市，都更案例尤其頻繁。由於涉及多方利益與法律程序，被正式提出到完全實行，所需時間可能差異極大。
針對極為理想的情況，亦即所有戶數達到百分之百的同意，臺北市就有一套被稱為「168都更方案」的流程。透過這項特殊的方案，有機會在六至八個月內完成事業計畫及權利變換計畫書的核定。這相當於是一條快速通道，能讓全體居民的共識直接轉化為實際的更新行動。
然而，當全體同意的比例下降至八成時，相關流程的時程會增長至少兩到三年，原因在於這一情況下需要開始涉及更為複雜的法律程序，包括向不同意的業主徵求同意、推動協調會議等。若在此階段遭遇設計方案的變更、部分業主的陳情抗議，或是對行政決定的複審申請等情況，則可能導致整個都更流程大幅延長。
在某些個案中，如遇到地方居民對於都更計畫的反對，或是與政府部門在規劃許可上的意見分歧，都更案可能進入長達十年甚至更長時間的僵持狀態。這樣的案例通常涉及許多層面的談判與調整，需考慮到各種繁瑣的法律、環境與社會因素。
整體而言，都市更新的時間成本是一條隨著居民共識、法律遵循以及計畫實行的順暢程度變化的曲線。即便存在加速的方案，如168都更，但實際操作還是會受到各種內外在因素的影響。基於複雜的程序以及預料外的挑戰，參與者需要為長期投入和耐心準備。
都更需要幾成住戶同意？
在臺灣，都市更新的重建過程是一項相當複雜的課題，其中尤以住戶同意度的問題最為核心。根據都市更新法，開展都市更新需要得到建築物所在地土地及建築物所有權人過半數以上的同意，而且這些同意的所有權人所擁有的面積還必須達到總面積的三分之二以上。這意味著並非只要有過半數的住戶同意就可進行，還必須考慮這些住戶所擁有土地及建築物面積的比例。
以一個具體案例來說，若一棟樓有100戶，沒有一戶的所有權面積佔有絕對優勢，則至少需要有67戶住戶同意，並且這67戶住戶擁有的總面積比例也必須達到三分之二，才能滿足申請條件。然而，實際操作時，都更過程中往往會遇到一定比例的住戶持反對意見，這類住戶可能出於對新建案疑慮、改建後無法承受預期的費用、對既有生活環境的依戀等各種理由選擇反對。
建商在推行都市更新的過程中，通常會積極與所有權人進行溝通與說服，希望能夠獲得更廣泛的支持。不過，當絕對性的全體同意無法獲得時，建商可以選擇依照法律程序向政府申請代為強制拆除。
如果遇到極端的個案，有所有權人堅決不同意，建商除了要與該名所有權人進行最少兩次以上的溝通協調外，還可能需要依循法定程序，提交案件給政府相關部門協調。如果經過第三次的政府協調後仍然無法達成共識，則可能會啟動法定的代拆程序，由縣市政府來執行拆除作業，當然，代拆這一步驟將會涉及到更多法律和補償問題的複雜性。
總之，在進行都市更新重建的過程中，取得住戶的同意是一個必要門檻，建商與參與者們應當在尊重所有權人意願的同時，努力地達成共識，並在必要時妥善運用法律規定，以推動都市的更新和改善市民的居住環境。
都更條件怎麼談？
在著手都市更新項目之前，申請人必須周詳考量與周邊居民和土地所有者的溝通事宜。舉辦說明會是一種普遍且有效的方法，旨在解釋都更計畫的細節，回應可能的疑慮，並創造一個互動平臺。
首先，申請人需精心策劃說明會的各項細節。這方面的工作，包括明確的公告資料編排，指出會議的具體日期和地點，以及涉及更新工程的範圍和詳細計劃。這些資料應在說明會召開前至少10天內，不僅在網上發布，還應該公開張貼於當地易見的公共場所，例如裡辦公處或社區公告欄。
為了確保說明會的信息被各關係方獲知，申請人還需發出帶有個人簽名或公司蓋章的會議通知單。這些通知應同樣在會議前10天直接寄送給更新單元內的土地及建築物所有權人，以及通知區域內的裡長和地方政府的都市更新處。
在通知的實施上，申請人能夠通過拍照存證，將公告張貼和通知發送的事實進行記錄。這步驟不僅有利於在日後的談判或審核過程中證明其已遵循正當程序，同時也體現了對公開透明度的重視。
在說明會的過程中，申請人應提供充分的信息供大家討論，這包括但不限於更新計劃的設計草案、預期效益、施工期間對生活影響的預測以及賠償或安置方案的初步提案。同時，也需保證有足夠的時間來回答參會者的問題，收集他們的反饋和建議。這個過程需要有紀錄人員對會中討論進行詳細記錄，並保證這些資料能夠在會後被查閱。
這種積極主動和透明的溝通策略不僅有利於獲取社區的支持，進而順利推動都市更新項目的進行，同時也能減少因信息不對稱造成的疑慮或衝突。
總結
都市更新是一項長期而複雜的過程，涉及許多法律、經濟及社會因素。在臺灣，都更的成功不僅依賴於相關利益者的合作，也需要合理的法律支持和政策指導。透過理解與克服進行都市更新中的挑戰，我們可以更有效地進行城市的再生與發展，最終實現城市環境的整體提升和居民生活質量的改善。
常見問題
Q1: 不滿意的物業持有者可以拒絕都更嗎？
是的，物業持有者可以拒絕都更，但若超過一定比例的業主同意，可能透過法律程序強制執行。
Q2: 都更過程中如何保障居民權益？
政府通常會提供遷移補助、暫時住宿支持以及財產補償，確保居民在都更過程中的基本權益。
Q3: 都更期間我的商業活動會受到影響嗎？
可能會，都更期間施工可能影響商業活動正常進行，建議事先進行風險評估和應對計劃的制定。
Q4: 我可以對都更計劃提出異議或修改建議嗎？
可以，都市更新過程中通常會有多次公聽會或諮詢會，居民可以在這些會議中提出自己的意見和建議。
Q5: 都市更新後，我的居住環境會有哪些改變？
一般來說，都更後的居住環境會有較新的建築結構、更現代的設施以及可能的生活品質提升。
