房仲抽成與服務費是許多人在購屋時關注的焦點。本文將深入解析房仲薪資結構、服務費組成、議價空間及常見爭議，助您了解房仲業的運作模式。
房仲抽成與薪資結構詳解
房仲的薪資結構主要由底薪和業績獎金組成，其中業績獎金來自於抽成。抽成的比例和計算方式會依據不同的制度、公司、職位和市場情況而有所差異。
一、房仲抽成比例與計算方式
1. 買賣雙方服務費上限與常見比例：
- 依據內政部「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，向買賣雙方收取的服務費用總額不得超過實際成交價的6%。
- 一般常見的比例是向賣方收取4%，向買方收取2%。
2. 房仲個人抽成比例範圍（普專、高專差異）：
- 普專（一般專員）： 通常抽成比例較低，約為成交總服務費的8%~12%，再加上團體獎金，平均約為10%。
- 高專（高級專員）： 抽成比例較高，約為成交總服務費的50%~80%，甚至更高。
二、直營店與加盟店的抽成制度差異
1. 直營店（如：信義房屋、永慶房屋）：
- 底薪較穩定，通常有保障底薪。
- 抽成比例較固定，通常依照公司規定。
- 團體獎金制度較完善。
2. 加盟店（如：住商不動產）：
- 底薪較低或無底薪。
- 抽成比例較高，但變動性較大。
- 團體獎金制度較不固定。
三、影響房仲薪資的因素
- 個人業績表現： 這是影響房仲薪資最主要的因素，成交件數和成交總金額越高，獎金也就越高。
- 團體獎金制度： 有些公司會依照團隊業績表現發放團體獎金，鼓勵團隊合作。
- 職位高低（普專、高專）： 高專的抽成比例通常比普專高出許多。
- 所屬房仲品牌與體系（直營或加盟）： 不同品牌和體系的抽成制度和獎金制度有所不同。
- 市場景氣與房市熱度： 房市熱絡時成交機會較多，房仲薪資相對較高；反之，房市低迷時，薪資也會受到影響。
- 議價能力： 房仲的議價能力也會影響到成交價格和服務費，進而影響到薪資收入。
四、台灣房仲業現況
在台灣，房仲業是一個競爭激烈的行業，房仲業務員的薪資收入差異很大。有些頂尖的業務員年薪可以達到數百萬元，但也有不少業務員的收入並不穩定。
仲介服務費與議價空間
仲介服務費的組成與議價可能性
仲介服務費並非房仲個人的全部所得，還包含了以下幾項成本：
- 服務內容與項目：物件帶看與介紹、議價協商、協助處理交易流程（簽約、貸款、過戶等）、提供市場資訊與諮詢等。
- 廣告行銷費用：網路平台刊登、實體廣告（報紙、傳單等）、舉辦看屋活動等。
- 公司行政成本：人事費用（薪資、獎金、福利）、辦公室租金及水電、教育訓練費用等。
法律規定服務費用的總額不得超過成交價的6%，但實際收取比例可談。議價時機通常在斡旋或要約階段，成交前仍有機會。市場行情、物件條件、仲介服務品質等都會影響議價空間。
議價策略與注意事項
- 表達誠意，讓仲介感受到成交意願。
- 提供合理的議價理由，例如物件缺點、其他房仲報價等。
- 避免過度殺價，以免影響仲介服務品質。
- 議價後應以書面確認，避免後續爭議。
仲介服務費的分配
仲介服務費的分配方式會因為房仲所屬的房仲公司是直營體系或加盟體系而有所不同。
- 直營體系：買方仲介費與賣方仲介費皆歸房仲公司所有，再由公司分配給參與成交的經紀人或營業員。
- 加盟體系：房仲公司僅會收取部分服務費用，其餘則由店東分配給參與成交的經紀人或營業員。
不論是直營體系或加盟體系，經紀人或營業員的薪水通常由底薪加上業績獎金組成。業績獎金的計算方式則會依房仲公司的規定而有所不同，通常會根據成交的房價或總業績來計算。
常見的服務費爭議與解決方式
- 交易未完成：若買賣方其中一方反悔，導致交易未完成，仲介通常不會收取服務費。
- 服務品質不佳：若買家或賣家認為仲介的服務品質不佳，可以向房仲公司申訴，或向地方政府地政局或消保官尋求協助。
交易糾紛處理流程：
- 與仲介協商：先嘗試與仲介溝通，尋求共識。
- 尋求公司協助：若無法達成協議，可向房仲公司申訴。
- 申請調解：可向地方政府地政局或消保官申請調解。
- 提起訴訟：若調解不成，可向法院提起訴訟。
尋求第三方協助管道：
- 各縣市政府地政局
- 消保官
- 法律扶助基金會
- 各縣市不動產仲介經紀商業同業公會
房仲職業的優缺點與未來展望
房仲工作的優點
- 收入無上限，高薪潛力：房仲業績獎金制，收入與業績表現直接掛鉤，表現優異者有機會獲得高薪。
- 彈性工時，自由度高：工作時間相對彈性，可自行安排行程，適合喜歡自主性高的人。
- 累積人脈與談判技巧：與客戶互動頻繁，可拓展人脈，並從中學習談判、溝通技巧。
- 成就感與自我實現：成功撮合交易，幫助客戶找到理想家園，帶來成就感與滿足感。
房仲工作的缺點
- 收入不穩定，業績壓力大：收入取決於成交件數，業績起伏不定，壓力大。
- 工時長，工作與生活難以平衡：需配合客戶時間，經常加班、假日工作，難以兼顧生活。
- 市場競爭激烈，淘汰率高：房仲業進入門檻低，競爭激烈，新人淘汰率高。
- 需承受挫折與拒絕：面對客戶拒絕、交易失敗等情況，需具備高度抗壓性。
房仲業的未來發展趨勢
- 科技應用與數位轉型：
- VR看房、線上簽約等科技應用，提升服務效率與客戶體驗。
- 大數據分析，精準掌握市場趨勢與客戶需求。
- 服務專業化與客製化：
- 提供專業諮詢、稅務規劃、理財建議等多元服務，滿足客戶在房屋買賣以外的需求。
- 依據客戶需求，量身打造客製化服務方案，讓客戶感受到房屋仲介的用心。
- 法規監管與消費者保護：
- 政府加強監管，保障消費者權益，讓房屋交易更透明安全。
- 仲介業自律，提升服務品質與專業形象，房仲業者遵守相關法規，提供更值得信賴的服務。
房仲業的未來展望
房仲業未來將朝向專業化、科技化、多元化發展。房仲店不再只是單純的房屋仲介場所，而是提供全方位房仲服務的平台。房仲業者將運用科技工具，提供更精準、高效的服務。
同時，房仲服務費將更趨透明化，保障消費者權益。此外，直營店的經營模式將更具競爭力，提供更完善的教育訓練與資源，吸引優秀人才加入。
總結：
房仲業是一個充滿挑戰與機會的行業。了解房仲抽成與服務費的相關知識，有助於您在購屋過程中做出更明智的決策。同時，房仲業的未來發展也值得關注，科技應用、服務專業化與法規監管將為這個行業帶來更多變革。
